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需求为王——王吉绯的博客

 
 
 

日志

 
 

快速解困房地产的三个策略(4)上策  

2009-03-12 10:27:39|  分类: 焦点评论-时事与 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1 前言:政策靶心应是大幅度降价

2 下策:发行奖励式住房券

3 中策:设立住房平准基金

4 上策:从商品双轨制到价格双轨制

 

上策:从商品双轨制到价格双轨制

方案具体内容

(一)国家或地方政府,规定使用住房公积金购房时,相对于现金,享受额外的优惠率,比如20%,无论是全额还是部分使用住房公积金(建议一人一套的原则)。

(二)住房公积金与现金的差额,可以完全由开发商独立承担,也可以由开发商和地方政府共同承担(例如退税、退还部分土地出让金等)。

(三)开发商自愿选择是否接受住房公积金购房的优惠方案。如果接受,需要事前向政府备案,并在住房销售现场明确公示。如果不接受,则不能享受政府出台的各项支持政策,包括针对开发商的减免税费等政策,也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。

(四)停止新建经济适用房,对符合经济适用房条件的特殊人群,以购房额度进行直补。购房额度的优惠率,与住房公积金相同。

(五)对每一个开发商楼盘,通过房管部门进行监督,确保同一开发商同种房屋的销售价格,现金=住房公积金(1+货现率)

(六)政府在出台各类税费减免措施和制定利率等系列优惠的同时,只负责调整住房公积金的货现率和住房公积金的购买套数、转让规则等。

为什么是上策

首先,可治大标,住房公积金的巨大存量与房地产的存量相匹配,可以迅速提升交易量。2008年全国住房公积金缴存余额超过1万亿,截止2008年末全国商品房空置面积2亿平方米左右,按现行售价计算,在6000亿左右。因住房公积金购房时,往往配比现金和贷款,1元住房公积金至少可以形成3元的购房消费。如果市场的购房需求中,一半是投机需求(不使用住房公积金),使用住房公积金的消费需求,只占其中一半,那么住房公积金形成和带动的有效需求,已经10倍于存量房。

其次,可治大本,住房公积金能够区分投资需求与消费需求。

住房既是消费品又是投资品,既有消费需求,也有投资需求。房地产价格快速上涨,交易活跃,对整个国民经济的带动性是其他任何行业难以替代的,在世界很多国家,都是支柱产业。另一方面,房地产市场的繁荣和价格的高涨,又影响“居者有其屋”的和谐社会的基本要求,受到了老百姓的强烈反对。

把投资需求与消费需求分开,是我们住房改革一直在探索的主题。我们采取过的老办法是,房地产商品双轨制。简单说,富人住市场经济的商品房,穷人住计划经济的经济适用房,这种“管房不管人”的政策,造成了大量腐败寻租空间。

不要将房子分类,应该将购房者区别开来。对困难群体,进行购房额度补贴,对工薪阶层,给予购房优惠,对于投资需求的购房者,不予优惠,但也不予压制。如此做法,其实是在房地产市场中,商品不分贵贱,而“钱”分贵贱。这是新的“价格双轨制”。

第三,为政府提供了一个现实可行又十分有效的调控房价的杠杆工具。

政府已经失去了住房的定价权,无论房价上涨还是缩量时,政府都无法使用直接价格杠杆,调节市场。有了住房公积金货现率以后,政府就有了一个长期的价格调节工具,就像金融行业中的利率。理论上,商业银行和各类金融机构,都是市场化的,央行不管他们的经营,但可调整利率和货币供应量,以达到全社会资金有效配置的目的。

从根本上讲,政府既不应该对市场化房屋进行限价,也不应该集资救市,更不应该政府出钱盖房子。如果不是这样,受全金融危机影响,政府还要去开银行、造汽车……政府应该做的是出台宏观政策和运用市场化工具调控。在房地产市场价格虚高、交易量萎缩的局面下,正是使用货现率的最好时机。

第四,货现率操作简单、灵活,可执行性强,惠及面广,长期有效。

多年来我们已经建立了覆盖面极广的住房公积金体制,采用实名制,专门的机构管理,制定优惠利率,操作简单,可执行性强,惠及面广。住房公积金的货现率,可以由中央政府住房公积金管理机构统一规定,也可以由地方相应机构自行规定。住房商品与金融资金不同,是不动产,具有不可移动性,这就使得住房公积金的货现率,在调节房地产市场上,比利率调整资金,具有更大的灵活性。比如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城,不希望亚北地区居民更多增加,在制定货现率时,可规定丰台、顺义的优惠率为25%,而亚北为15%。

第五,兼顾效率与公平。

经济适用房往往无论在建造标准、区域,都比市场商品房差。满足经济适用房的特殊群体和自住型普通购房群体(例如70/90政策),由于商品限制,失去了更好商品的选择权。同时这些商品的限制,也不利于房地产市场的充分竞争和优胜劣汰。这一策略,在给持住房公积金购房的购房者以极大优惠的同时,充分尊重了市场选择权。

没钱人的钱,给予额外的补贴和优惠,使之增值。让其购买力超过有钱人的钱,从而体现社会的公平与正义。再解决公平的问题之后,将极大调动各方购房的积极性,从而使得房地产行业健康稳定发展。

第六,曾被忽视的广大工薪阶层,将不受房价涨跌的影响。                   

中国社会结构,虽然存在贫富差异,但在城市中,不贫不富的人还是绝大多数。这些不贫不富的人,既无法享受到经济适用房的好处,又难以承受商品房的高房价。而恰恰是这些大量的城市普通民众,就是所谓刚性需求的主体。从前我们的制度设计,无法解决这一矛盾。住房公积金只针对工薪阶层的,所以房价的非理性上涨,将被货现率的调节有效地冲抵,从而在制度上保障工薪阶层免受高房价之苦。

第七,适用范围广:中央政府,地方政府,甚至开发商也可专为住房公积金打折

中央政府可以用,地方政府也可以用,甚至开发商自己也可以组织起来,专为住房公积金打折,相当于给了货现率。当然,这一折扣的真伪,购房者是能够监督的。

第八,与现行政策并无冲突:无论经济适用房是否取消,都可以给公积金特别优惠。

第九,这一策略,既是制度创新,又是理论创新;既能解决现实问题,又能使房地产行业长期、公平、健康地发展。

所以这一策略是上策:购房者既可享受到实惠,又有充分选择权;政府出台宏观政策,运用货现率工具,调整市场;开发商在提供针对性优惠以后,换取大量销售。

 

附录:三个策略与现行制度的对比表

 

政策方案类别

政策方案特征

保护

消费

抑制

投机

优惠方式

公平

长远

选择权

促开发商降价

调动市场存量

提升

交易量

操作

简便

普惠

特惠

商品双轨

政府福利分房

经济适用房

市场调节

现金直补

住房券

价格双轨

奖励式住房券

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住房平准基金

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住房公积金改良

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