注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

需求为王——王吉绯的博客

 
 
 

日志

 
 

快速解困房地产三策(1)前言  

2009-03-12 10:23:07|  分类: 焦点评论-时事与 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

相关阅读: 

1 前言:政策靶心应是大幅度降价

2 下策:发行奖励式住房券

3 中策:设立住房平准基金

4 上策:从商品双轨制到价格双轨制

 

政策靶心应是大幅度降价

房地产市场能否迅速重返健康发展轨道,关键在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖,关键在于虚高的房价能否迅速回归理性。

2009年中国房地产面临生死大考,能否及格通过,关系着开发商的存亡命运,也关系着千万消费者的切身利益,甚至还牵连着国民经济的平稳增长。对此,笔者首先提出一个快速解决房地产问题的原则性建议,这就是利用政策工具达到促使开发商大幅度降价的原则。

我们已经看到了房地产问题不能快速解决的危害,我们也认同交易量快速回暖是解决房地产问题的标志,我们甚至知道交易量快速回暖的关键是开发商大幅度降价,我们缺乏的是建设性方法和技术性手段。

这要从房地产的定价权谈起。按照传统的经济理论,购房者只有不买的权利,没有定价的权利。而政府随着住房市场化,也失去了商品房价格决定权。目前商品房价格的定价权完全在开发商手中。而且因为开发商数量的众多(相对于电信、汽车等大型行业),导致少数开发商的降价行为,只能改变微观价格,对房地产市场整体的价格没有统一的行动力。所以,现在政府和购房者与开发商形成了对峙的局面:一方要求降价,另一方却在观望甚至死扛。

当然,降价可以提升交易量的基本经济学原理,开发商也知道。但是他们并没有大规模地实施降价,为什么呢?主要有两个担心,一个是遭遇已经高价买房的业主群起攻之(已经发生过多起退房事件),一个是导致购房者产生新的降价预期,从而陷入恶性循环。简单说,慢刀割肉的方式,可能出现的结果,肉割了,交易量还是没上去。

所以笔者认为,只有同时满足两个条件,住房交易量才能够提升,缺一不可。首先是开发商大规模降价,最好一降到底,其次是改变购房者心理预期。

购房者在两种心理状态下会买房。一种是,虽然房价跟其他人一样,但我认为该价格已经是最低价格,。至少不会继续下跌。另一种是,虽然不知道房价是否继续下跌,但我知道自己比另外一类购房者,得到了额外的、很大的优惠。

我们已经并且还将继续出台各项政策,改变购房者相对或绝对的心理预期,调动其积极性,例如减税、降息、减少首付比例等组合拳。但是,如果这些利好政策无助于促使开发商大幅度降价的话,一切努力都将费力不讨好,实际作用也微乎其微。退一万步说,如果这些政策和努力在开发商不降价的情况下,取得了良好效果,又讨好了谁呢?

因此,笔者建议,下一步出台的利好政策,只针对大规模降价的开发商才有效。并把这一原则作为评价一项房地产政策好与坏的重要标准,也作为政府出台政策的出发点和落脚点。

政府已经失去了房地产的定价权,光靠减少政府收益(税收),降低拥有定价权的银行的收益(利息),抑或是地方政府的土地出让金(地价),已经无法有效管理房地产行业价格虚高的问题。但是我们可以规定,也就是将推行的各项优惠政策,只针对降价幅度到一定程度以上的楼盘才有效。不参与降价或幅度不足的楼盘,不能享受该政策。从而让购房者参与监督,并且通过购房者对降价楼盘的追捧,摒弃降价幅度少的楼盘。最终达到购房者得到大笔实惠,开发商损失部分利润换取销售,政府损失部分税收换取宏观经济平稳的目的。

房地产市场萎靡不振的原因有很多,但开发商应负主要责任。所以我们的政策不该是简单地、普惠式地让利,而应是针对性让利,并由此引发开发商共同让利。那么,按照这一原则,笔者提出三个解困策略,在均可迅速发挥作用的前提下,依其是否解决得公平、是否解决得长远、是否符合市场规律,分为上、中、下三策。

  评论这张
 
阅读(7151)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017